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Arrendamiento de inmuebles en IRPF

Arrendamiento de inmuebles en IRPF

 

1. Introducción

La Reforma Tributaria (Ley 18.083) introdujo, entre otras modificaciones, el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Se trata de un impuesto anual, que grava las rentas obtenidas por las personas físicas; entre estas rentas, se encuentran las rentas de capital, dentro de las cuales encontramos los arrendamientos de inmuebles, tema que abordaremos en la presente entrega.

En resumen, cuando una persona física residente obtenga un resultado derivado de la tenencia de un inmueble, deberá pagar, en principio el IRPF.

Decimos en principio, ya que la norma prevé que quienes obtengan este tipo de rentas, puedan optar por tributar IRAE en lugar del IRPF. Esta opción podrá realizarse para la totalidad de las rentas derivadas del factor capital (excepto dividendos y utilidades), para la totalidad de las rentas del trabajo (con excepción de pensiones, jubilaciones y las obtenidas en relación de dependencia), o para ambas rentas. Hecha la opción, en todos los casos deberá mantenerse por un mínimo de tres ejercicios.

2. Forma de Cálculo

El impuesto correspondiente a los arrendamientos surgirá de aplicar la tasa del 12% a la diferencia entre el monto bruto de los ingresos devengados en el período de liquidación y lo que corresponda por créditos incobrables. Asimismo, se admitirá la deducción de una serie de gastos definidos por la norma en forma taxativa: la comisión de la administradora de propiedades, los honorarios profesionales vinculados a la suscripción y renovación de los contratos (y su correspondiente IVA) y los pagos por Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Enseñanza Primaria. En el caso de subarrendamientos se permitirá deducir asimismo el monto del arrendamiento pagado por el subarrendador, siempre que fuera de cargo de éste.

El esquema de liquidación del tributo es básicamente el que se presenta en el cuadro adjunto.

Al respecto corresponde hacer una serie de precisiones. La norma se refiere a ingresos devengados, por lo tanto, se deberán computar los ingresos que se hayan generado, con independencia que los mismos hayan sido cobrados o no.

Por otra parte, el artículo 13 del Decreto 148/007 estableció que el crédito se considera incobrable, pudiendo por lo tanto ser deducido del ingreso devengado, cuando hayan transcurrido tres meses desde el vencimiento del plazo pactado para el pago. Del mismo modo, si luego de transcurrido dicho plazo, el crédito fuera cobrado total o parcialmente, deberá computarse como renta gravada en el mes del referido cobro. No podrán deducirse los incobrables que se hubieran devengado con anterioridad a la vigencia del tributo.

En lo que respecta a los gastos, el numeral 12 de la Resolución 662/007 aclaró que se podrá deducir el total incurrido en el período que se liquida, sin perjuicio que el inmueble no haya permanecido arrendado durante la totalidad del mismo, con la única condición de que estén debidamente documentados. Sin embargo, si se trata de arrendamientos cuya duración sea inferior a un año, como es el caso de las casas de veraneo, los costos no serán totalmente deducibles, sino que deberán ser prorrateados al período correspondiente.

Finalmente, es preciso aclarar que cuando el contrato establece que el propietario se hará cargo de ciertos gastos, como ser los gastos comunes, la retención deberá practicarse sobre el total pagado por el arrendatario sin deducir el importe correspondiente a las expensas.

Podría surgir la duda de quién debe computar la renta cuando el inmueble pertenece a múltiples propietarios. Consultada la DGI al respecto, respondió que cuando se trate de bienes gananciales de una sociedad conyugal sin separación de bienes, cada cónyuge deberá imputar en su liquidación los gananciales que administra. Mientras que, si hubiera capitulaciones matrimoniales, se estará al régimen de administración de bienes gananciales pactado en la misma.

Sin embargo, si el bien fuera propiedad de varias personas físicas independientes, las rentas deberán atribuirse a cada uno de los beneficiarios según las normas o contratos aplicables a cada caso, o en partes iguales, si no existiera forma fehaciente de prueba a juicio de la DGI.

3. Exoneraciones

Sin embargo, no todos los arrendamientos están gravados por este impuesto. En efecto, la Ley 18.083 en su artículo 27 establece que los arrendamientos anuales inferiores a 40 Bases de Prestaciones y Contribuciones (BPC) -actualmente $ 71.000- estarán exonerados siempre que se cumplan simultáneamente los siguientes extremos:

1) el titular no perciba otros rendimientos de capital que superen las 3 BPC anuales (actualmente $ 5.325).

2) se autorice el levantamiento del secreto bancario.

A este respecto resulta importante precisar que la norma se refiere a ingresos anuales, con lo cual no es relevante el importe que se perciba mensualmente.

Por otra parte, y con relación al levantamiento del secreto bancario, la Administración estableció a través de la Resolución Nº 652/007 que el período por el cual el contribuyente debe autorizar dicho levantamiento es hasta el 31 de diciembre del año siguiente al del vencimiento de la solicitud de exoneración.

Para poder beneficiarse de esta exoneración, los contribuyentes deberán solicitar a la Administración una constancia a través de la cual el mismo declarará que sus ingresos cumplen las hipótesis exigidas para ampararse a esta exoneración y que además han autorizado el levantamiento del secreto bancario.

Esta constancia eximirá al contribuyente del pago de los anticipos y de la presentación de la declaración jurada. Del mismo modo, liberará al agente de retención de la obligación de retener el impuesto correspondiente a los rendimientos de los padrones que figuren en dicho documento.

4. Retenciones y Anticipos

El Decreto 148/007 prevé en su artículo 36 un régimen de retención mediante la designación de los siguientes sujetos como agentes de retención del impuesto correspondiente a los arrendamientos que paguen o acrediten, por sí o por terceros, a los contribuyentes del IRPF:

1) El Estado, los Gobiernos Departamentales, los Entes Autónomos, los Servicios Descentralizados y demás personas públicas estatales y no estatales.

2) La Contaduría General de la Nación y demás entidades que presten conjuntamente servicios de garantía y cobranza de arrendamientos.

3) Los contribuyentes del IRAE incluidos en la división de Grandes Contribuyentes y en el Grupo CEDE de la DGI.

4) Las entidades no incluidas en los literales anteriores que administran propiedades realizando la cobranza de arrendamientos.

Se estableció un orden de prelación de los agentes de retención, para los casos en que intervengan más de uno en una misma operación. En efecto, la Contaduría General de la Nación y demás entidades que presten servicios de garantía y cobranza, deberán retener en todos los casos, quedando liberados los demás responsables de efectuar la retención.

Por su parte, las entidades que administren propiedades no retendrán el impuesto cuando el contribuyente demuestre, a través de la exhibición del resguardo, que otro agente ya ha efectuado la retención correspondiente a esos padrones y por dicho período.

Del mismo modo, todos los agentes de retención estarán liberados de dicha obligación cuando el contribuyente demuestre que está exonerado, a través de la presentación de la constancia de exoneración extendida por la Administración.

Cuando corresponda la retención, la misma se efectuará en oportunidad del pago o crédito de los arrendamientos y se determinará aplicando la tasa del 10,5% a la suma de lo percibido o acreditado al titular de la renta más la retención correspondiente.

Por otra parte se prevé que aquellos contribuyentes que obtengan rentas derivadas de arrendamiento de inmuebles, en los cuales no haya intervenido ningún agente de retención, deberán efectuar anticipos mensuales a cuenta del impuesto. Estos anticipos se calcularán como el 10,5% del total de los ingresos devengados en el período y se deberán verter al mes siguiente de devengado el ingreso.

Quienes obtengan rentas gravadas de arrendamientos cobrados antes del 01/07/07 deberán efectuar anticipos mensuales por las rentas percibidas devengadas con posterioridad a esa fecha, a menos que las mismas se encuentren exoneradas.

5. Declaración jurada y pago

Los responsables, deberán presentar mensualmente una declaración jurada en la que detallarán todos los beneficiarios de rendimientos en el período, la renta obtenida y el respectivo importe retenido, cuando corresponda. Tanto la presentación de dicha declaración jurada como el pago de los importes retenidos deberá hacerse al mes siguiente de efectuada la retención, de acuerdo al cuadro de vencimientos.

Por otra parte todos los contribuyentes, con excepción de los que estén exonerados, en principio deberán presentar una declaración jurada y pagar el saldo del impuesto, cuando corresponda, en el mes de mayo del año siguiente, de acuerdo al calendario de vencimientos.

Decimos en principio ya que, cuando el contribuyente haya sido objeto de retenciones podrá optar por darle carácter definitivo a las mismas, quedando eximido de la obligación de presentación de la referida declaración jurada. A estos efectos, es preciso tener en cuenta que esta opción será efectuada para la totalidad de las rentas provenientes de rendimientos de capital inmobiliario.

Finalmente, merece destacarse que esta declaración jurada resulta sumamente relevante ya que en toda acción judicial en la que se pretenda hacer valer un contrato de arrendamiento, deberá acreditarse estar al día en el pago del IRPF.

Fuente: EL PAÍS, de Montevideo.

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